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Les cycles immobiliers

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Pour en revenir aux cycles économiques de l’immobilier, selon nos recherches (CIIQ) non scientifiques, mais basées sur l’observation des 200 dernières années, un cycle économique moyen de l’immobilier dure environ 17 années. On se souvient que, en 1991, il y a eu ici et aux États-Unis l’éclatement d’une bulle immobilière. Si on additionne 17 ans, on arrive en 2008. N’est-ce pas l’année où l’immobilier s’est écroulé sur le plan mondial, sauf au Canada et surtout au Québec?

Nous avons passé par-dessus ou prolongé ce cycle. Le Québec a continué de croître, de vivre des augmentations de prix, et on commence à peine à sentir un léger ralentissement dans les ventes, car les prix se maintiennent. Nous vivons une transition lente d’un marché de vendeurs à un marché équilibré, pour nous diriger probablement et en douceur vers un marché d’acheteurs... à tel point que les investisseurs étrangers ont été attirés par le Québec et par son potentiel immobilier.

Je dis «probablement», car rien n’est sûr sur ce plan. Le marché immobilier reprend de la vigueur aux États-Unis. Or, ce marché a généralement une influence directe sur le nôtre.

Il est toujours facile d’expliquer après coup les raisons de notre succès: le rattrapage de prix par rapport au reste du monde, le rattrapage par rapport au Canada, notre système bancaire exceptionnel qui fait l’envie de toutes les banques mondiales, etc.

En conclusion, il est important de suivre les cycles économiques et les éléments qui les composent, d’effectuer de bonnes analyses financières avant d’acheter des immeubles, et d’essayer de voir où le marché se situe (croissance, équilibre, décroissance). Ceux qui désirent acquérir une propriété actuellement doivent savoir que, au moment d’un changement de cycle, il faut faire de bonnes analyses et surtout éviter d’évaluer les immeubles à acheter en fonction d’un bas taux d’intérêt, comme c’est le cas actuellement, car la seule direction que les taux d’intérêt peut prendre à moyen terme, c’est une augmentation. Si vous achetez une propriété parce que les taux tournent autour de 3 %, et si ceux-ci augmentent assez rapidement à 5 %, alors vous payez votre immeuble trop cher.

Dans vos analyses, normalisez les dépenses d’opération en fonction des normes du marché, et vous verrez que la valeur économique des immeubles est beaucoup plus basse que les prix demandés. Les banques le savent très bien, car elles prêtent non pas sur la valeur marchande mais sur la valeur économique, qui provient du calcul suivant: le revenu net d’opération divisé par le taux de capitalisation. Malgré ce que je viens de vous dire, si je vous pose la question suivante: «Quel est le meilleur moment pour acheter un immeuble?», ma réponse est: maintenant. Mais pas à n’importe quel prix, comme semblent le penser tant de gens!

 

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Note sur l’auteur de cet article:

 

Photo de Jacque Lépine

Jacques Lépine est le président-fondateur du Club d’investisseurs immobiliers du Québec qui regroupe plus de 16 000 membres.

Il est aussi coach, mentor, formateur et investisseur immobilier.  Il est l’auteur de cinq best-sellers sur l’immobilier.

En 2005, il a mis sur pied avec sa conjointe la fondation Logeons nos familles, laquelle permet d’aider des familles de milieux défavorisés.

 

 

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