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La vérification diligente

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Après ces vérifications, il importe de refaire les calculs réels de la valeur de la propriété selon vos critères d’investissement. Je vous recommande de toujours travailler avec le multiplicateur du revenu net (MRN), qui tient compte des dépenses de fonctionnement. N’oubliez pas que pour 1000 $ d’augmentation du revenu ou de diminution des dépenses, l’immeuble prend en moyenne 16 000 $ en valeur. Ce chiffre peut varier dans le temps. Présentement, il est de 19 000 $ dans certains secteurs.

Un autre point à considérer est le chiffre de dépenses fourni par le vendeur, et ne jamais s’y fier. Il faut toujours harmoniser ce montant. La nouvelle police d’assurance vous coûtera probablement plus cher que celle du vendeur. Souvent, le poste de dépenses «Entretien et réparations» n’est pas réaliste.

Une fois ces vérifications effectuées, vous serez en mesure de déterminer combien vaut exactement l’immeuble et d’ajuster votre offre en conséquence.

En conclusion, il vous faudra jouer au détective, prendre le temps d’inspecter. Faites-vous accompagner, car vous n’achetez pas seulement de la brique. Vous achetez un fonds de commerce, une entreprise spécialisée. Souvent, les revenus sont surestimés et les dépenses, sous-estimées. D’où l’importance de faire cette vérification diligente comme vous le feriez pour l’achat d’une entreprise. En effet, quand on achète un immeuble, on achète aussi une entreprise dont la spécialité est de louer et dont les locataires sont les clients.

Bon investissement!
 
 

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Note sur l’auteur de cet article:

 

Photo de Jacque Lépine

Jacques Lépine est le président-fondateur du Club d’investisseurs immobiliers du Québec qui regroupe plus de 16 000 membres.

Il est aussi coach, mentor, formateur et investisseur immobilier.  Il est l’auteur de cinq best-sellers sur l’immobilier.

En 2005, il a mis sur pied avec sa conjointe la fondation Logeons nos familles, laquelle permet d’aider des familles de milieux défavorisés.

 

 

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