Vendre une maison quasi centenaire

« Nous habitons une maison construite vers 1922, écrit M. Richard T. Son bâti est solide (sur le schiste, murs de maçonnerie portante de 13 po...). »

« Étant ingénieur, j'ai procédé successivement, depuis environ 40 ans, à sa rénovation par composantes (électricité, fenêtres, chauffage, planchers, finition intérieure, isolation de certains murs extérieurs...). »

« Je désire la vendre, mais je crains que l'acheteur ne se mette à découvrir des « vices cachés », étant donné que cette maison a environ 90 ans. »

Remplie de vices cachés

« Est-ce que je peux inscrire une des deux clauses suivantes pour me protéger :

• L'acheteur a inspecté et vérifié la maison sous tous ses aspects et dans toutes ses composantes, la déclare à son entière satisfaction et renonce par conséquent à toutes formes de réclamations reliées de près ou de loin à des vices cachés;

    ou

• Le vendeur déclare que la maison est remplie de vices cachés et l'acheteur déclare vouloir l'acheter malgré cette situation et cette déclaration de la part du vendeur ?

« Est-ce que ces clauses sont légales et mettent le vendeur à l'abri de poursuites futures reliées aux vices cachés ? »

« Sinon, quelle(s) clause(s) sont légales peut-on insérer dans le contrat de vente pour se protéger d'une telle poursuite dans le futur ? »

Le vendeur ne doit pas tromper l'acheteur

Il convient de répondre à M. Richard T. que la première clause qu'il propose semble indiquer qu'il vend son immeuble sans la garantie légale de qualité.

Par contre, en ce qui concerne la seconde peut-être n'est-elle pas suffisamment précise vu que le vendeur connaît un certain nombre de vices cachés, les uns plus importants que les autres, mais qu'il n'énumère pas.

Dans les deux cas, si le vendeur omet de révéler des vices qu'il connaît, il est possible que la garantie légale soit quand même appliquée par le tribunal. N'oublions pas que le Code civil prend la peine d'indiquer que « les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels ».

Cela signifie tout simplement que si le vendeur a cherché à tromper l'acheteur de quelque façon que ce soit, sa responsabilité ne sera ni exclue ni limitée en ce qui concerne la garantie légale.

Cas de jurisprudence

Il n'est pas rare de trouver dans la jurisprudence concernant l'exclusion de la garantie légale des cas où, effectivement, le vendeur est déclaré responsable pour avoir trompé l'acheteur sur un aspect important de l'état de l'immeuble.

Dans une cause relativement récente, par exemple, le vendeur avait déclaré aux acheteurs avant la vente que pendant les deux ans qu'il avait occupé la maison il n'y avait jamais eu d'infiltration d'eau.

Or, deux semaines après la prise de possession de la maison, une importante infiltration d'eau s'était produite au sous-sol, problème qui les a empêchés d'en finir l'aménagement comme c'était leur intention.

Le vendeur s'était réfugié derrière la clause d'exclusion de garantie pour nier toute responsabilité.

Renonciation

La clause était ainsi rédigée : « La vente est faite sans aucune garantie quant à l'état de la propriété. En conséquence, l'acheteur renonce à tous ses droits et recours contre le vendeur concernant l'existence de vices ou défauts cachés dans l'immeuble présentement vendu. »

Au procès, l'ensemble de la preuve montrait clairement que le vendeur était au courant du problème d'absence de drain autour des fondations et qu'il l'avait caché aux acheteurs.

Le tribunal a estimé que le vendeur était peu crédible et qu'il avait commis un dol vis-à-vis des acheteurs, c'est-à-dire qu'il avait agi ou manoeuvré dans l'intention de les tromper, de sorte que sa responsabilité à l'égard de ce vice caché n'était pas exclue.

Dans cette affaire le vendeur a été condamné à verser aux acheteurs le montant de 12 000 $ représentant le coût d'installation d'un drain intérieur.

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LE DROIT DU PROPRIO
a/s Me Pierre-Paul Beauchamp, avocat
Le Journal de Montréal 4545, rue Frontenac, Montréal, H2H 2R7