L'entretien des condos

« En juillet 2010, écrit Mme Hélène A., nous avons acheté, mon mari et moi, un condo qui a une poursuite intentée par un des copropriétaires contre le syndicat pour manque d'entretien dans ce complexe de huit unités et ce manque d'entretien lui a causé une perte de jouissance au fil des années. Le propriétaire et sa femme, de qui nous avons acheté notre unité, étaient encore copropriétaires au moment où l'injonction a été déposée. »

« Nous avons fait indiquer dans nos documents de vente que tous les frais rattachés à l'injonction devraient être payés par le vendeur. »

Doit-on garder l'argent ?

« Est-ce que cela peut comprendre aussi tous les coûts des travaux qui n'ont pas été faits au cours des années, les frais d'avocat, l'augmentation des frais de condo et d'assurances ? Car l'injonction apporte toutes ces dépenses supplémentaires. Comment doit-on procéder pour se faire payer et est-ce que tout cet argent doit être replacé dans le fonds de prévoyance ou être payé directement à nous-mêmes ? »

Dépenses prévisibles

Il convient de répondre à Mme Hélène A. que la clause relative aux dépenses incluse dans l'acte de vente en fait partie intégrante. Il s'agit de tenter d'en cerner les limites.

Les dispositions du Code civil relatives aux effets du contrat stipulent que « le contrat valablement formé oblige ceux qui l'ont conclu non seulement pour ce qu'ils y ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d'après sa nature et suivant les usages, l'équité ou la loi ».

« En matière contractuelle, précise le Code civil, le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir au moment où l'obligation a été contractée.»

Travaux correctifs

Dans ce cas-ci, on comprend que les vendeurs du condo sont les débiteurs de l'obligation d'assumer les dépenses « prévisibles » occasionnées par l'injonction intentée contre le syndicat des copropriétaires par l'un d'eux.

Il semble raisonnable d'envisager que le coût des travaux d'entretien correctifs, les frais d'avocat et certaines autres augmentations de coûts pourraient vraisemblablement être considérés par le tribunal compétent, s'il y avait lieu, comme des dépenses prévisibles dans l'esprit des vendeurs et des acheteurs au moment de la vente.

Il va de soi qu'il appartiendra à Mme Hélène A. et à son mari de réclamer directement à leurs vendeurs la part qui leur revient de tous ces coûts supplémentaires.

Haie de chèvrefeuille

« J'ai une haie de chèvrefeuille de 90 pieds de long qui sépare mon terrain de celui du voisin qui est là de-puis 40 ans, écrit Mme Sylvie F.»

« À l'automne, j'ai rabattu ma haie à deux pieds du sol. Mon voisin en a profité pour se faire une clôture de cinq pieds de hauteur sur son terrain, cachant ainsi la luminosité sur la haie.»

« Est-ce que cela peut affecter la croissance de la haie ? Nous avons regardé les lois municipales au sujet des clôtures : il peut faire sa clôture, nous sommes chacun sur notre terrain.

« Les lois disent qu'en cas de préjudice nous pouvons agir. Le préjudice est que la haie va mourir à cause du mur qu'il va ériger. La clôture est à un pied de la haie. Je me demande s'il y a un recours possible pour moi. »

Troubles de voisinage

Il y a lieu de répondre à Mme Sylvie F. que « l'étouffement » qu'elle craint pour sa haie est sans doute possible, mais qu'il serait bon de consulter un spécialiste à ce sujet.

Peut-être existe-t-il des moyens d'éviter que le manque de luminosité ne soit fatal à la haie.

Il faut admettre qu'il y a vraiment un problème si la croissance de la haie est entravée à tout jamais. Par contre, le voisin semble dans son droit d'ériger la clôture sur son terrain comme il l'a fait.

Le droit de propriété de l'un, peut-on se permettre d'affirmer; va jusqu'où commence le droit de propriété de l'autre.

La solution, pénible il faut le dire, pourrait consister pour Mme A. à déplacer la haie plus à l'intérieur de son terrain.

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LE DROIT DU PROPRIO
a/s Me Pierre-Paul Beauchamp, avocat
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