Le droit du proprio: Vices cachés

 «J'ai acheté en 2005 et vendu trois plus tard ma maison mobile datant de 1983», écrit M. Marcel P.. «Avant que l'acheteur ne prenne possession, je lui ai offert de réparer une partie du plancher dans le passage qui semblait être pourri. En le remplaçant, j'ai découvert qu'une partie du mur devait être réparée aussi. J'ai tout réparé, jusqu'à l'endroit où le mur était sain. L'an passé, l'acheteur a fait des rénovations dans la maison et il s'est aperçu qu'une autre partie plus loin du même mur devait être remplacée.»

Matériaux et main-d'oeuvre

«Il me réclame les frais de ses matériaux et de la main-d'oeuvre pour un montant de 1950 $. Je ne connaissais pas l'existence du problème. Je voudrais savoir quelle est ma part de responsabilité. Si le nouveau propriétaire fait de nouvelles réparations et qu'il découvre autre chose dans le futur, est-ce qu'il peut revenir contre moi dans les années à venir ? Pour combien de temps est-on responsable des vices cachés après la vente de sa propriété ?»

Délai raisonnable

La réponse qu'il convient de faire aux interrogations de M. Marcel P., est que, lorsqu'une vente de propriété a été faite avec la garantie légale de qualité, l'acheteur qui découvre un vice caché dans l'immeuble a l'obligation de le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable après sa découverte s'il désire faire appliquer cette garantie.

Une telle dénonciation a pour but de permettre au vendeur de remédier au problème et cela, bien souvent, à moindre coût que s'il fallait payer un tiers entrepreneur choisi par l'acheteur. La dénonciation rapide permet aussi à l'acheteur dans certains cas d'être en mesure d'établir plus facilement que le vice dont il se plaint existait avant la vente.

Trois ans pour intenter une action

Soulignons que le Code civil énonce que lorsque le vice caché apparaît graduellement, le délai raisonnable commence à courir à compter du jour où l'acheteur a pu en soupçonner l'étendue et la gravité. Cela étant dit, l'acheteur dispose de trois ans à compter du moment de la découverte du vice pour intenter une action judiciaire contre le vendeur, à la condition qu'il ait préalablement fait parvenir l'avis de dénonciation du vice par écrit dans un délai raisonnable.

En théorie, l'acheteur peut découvrir un vice caché dix, quinze ans ou plus après la vente et décider d'intenter un recours judiciaire contre le vendeur sur la base de la garantie légale de qualité. Cependant, il y a lieu de noter que l'acheteur a toujours l'obligation de prouver que le vice dont il se plaint existait avant la vente.

Fardeau plus lourd

Ce fardeau de preuve devient parfois plus difficile à porter au fur et à mesure que passent les années, car l'usure normale de l'immeuble ou l'utilisation abusive que l'acheteur a pu en faire sont autant d'arguments que le vendeur peut invoquer pour tenter de démontrer que le vice est apparu après la vente.

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LE DROIT DU PROPRIO
a/s Me Pierre-Paul Beauchamp, avocat
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