Le droit du proprio : vice caché

Il arrive parfois, lorsqu'un vice caché se manifeste dans un immeuble récemment acheté, que la véritable solution du problème n'apparaisse que plusieurs mois ou même des années après la première manifestation du vice.

Telle est la situation que l'on retrouve dans une cause de jurisprudence datant de quelques années. Les faits principaux de l'affaire étaient les suivants.

Un jeune couple, M. et Mme N., venait d'acheter sa première maison. Le vendeur, M. Léopold, avait habité ladite maison pendant des années, vu qu'elle appartenait auparavant à ses parents.

M. et Mme N. avaient pris possession de la maison au printemps, après avoir refait les planchers et la peinture.

À l'automne, ils avaient constaté que de l'eau s'était infiltrée au sous-sol, à l'arrière de la maison. Ils avaient aussitôt prévenu leur vendeur, M. Léopold.

Celui-ci s'était empressé de venir examiner les lieux. Le lendemain, avec deux ouvriers, il avait creusé une tranchée le long du solage, remplacé le drain agricole au fond de l'excavation et refermé le tout après s'être assuré que la fondation n'était pas fissurée.

Nouvelles infiltrations

En avril de l'année suivante, les acheteurs avaient dû informer de nouveau M. Léopold de la survenance d'une autre infiltration d'eau par le même endroit. M.N. avait pris la peine d'ouvrir le mur intérieur du mur au sous-sol et y avait décelé un trou d'un pouce de diamètre par où l'eau entrait.

Encore une fois, M. Léopold était intervenu avec empressement avec ses ouvriers pour ouvrir d'autres tranchées et remplacer d'autres parties du drain agricole.

Une année et demie après l'achat de la maison, les acheteurs avaient été éprouvés par le refoulement des eaux usées par le drain du sous-sol. Ils avaient contacté la municipalité.

Après l'examen des conduites reliant la résidence au réseau municipal, les employés de la Ville avaient constaté qu'il n'y avait aucun bris et conseillé aux N. de remplacer une partie de la conduite.

M.N. l'avait fait lui-même, sans aviser M. Léopold, estimant qu'il ne s'agissait pas d'un problème relevant de la garantie de qualité.

Drain souterrain

Par contre, deux ans et demi après l'achat, M.N. avait constaté que de l'eau ruisselait continuellement le long du mur de la fondation. Il avait de nouveau communiqué avec M. Léopold pour qu'il vienne examiner les lieux.

M. Léopold était venu quelques jours plus tard, mais il n'y avait plus d'eau sur le mur de la fondation. Il avait alors dit à M.N. de l'informer du coût de la réparation à faire s'il y avait lieu.

Par la suite, M.N. avait rappelé M. Léopold pour l'informer qu'il fallait remplacer le drain souterrain relié au réseau d'égout municipal et que cela coûterait 3 500 $.

Cette fois, M. Léopold lui répondit qu'il s'était informé auprès de plombiers de sa connaissance et qu'il n'était pas responsable de ce problème de drain souterrain.

Maison soulevée

M.N. n'avait eu d'autre choix que de confier à un entrepreneur le soin d'effectuer les travaux qui s'imposaient. En cours de route, cependant, l'entrepreneur avait estimé qu'il était dangereux de continuer à creuser, car cela risquait de causer un effondrement de la construction.

Pour lui, l'unique solution pour régler définitivement le problème d'infiltration d'eau consistait à soulever la construction et de re-faire la fondation au complet, et ce, au coût de 30 000 $.

Se sentant obligés de faire effectuer ces travaux d'urgence, les N. avaient accordé le contrat pour ces travaux d'une durée anticipée de 14 jours, sans prévenir M. Léopold de quelque façon que ce soit.

Au début de décembre, la maison avait été soulevée et séparée de son ancienne fondation. Environ sept jours après le début des travaux, les N. ont fait expédier une mise en demeure à M. Léopold, lui réclamant une somme de 40 000 $.

Fait accompli

Le lendemain de la réception de la lettre, M. Léopold s'est rendu sur les lieux et a été "estomaqué de constater que la maison avait été soulevée dans les airs".

Quand il est revenu sur les lieux cinq jours après avec un expert en construction, la maison reposait déjà sur sa nouvelle fondation, les travaux étant pratiquement terminés. Les N. intentèrent peu après une poursuite en dommages de 40 000 $ contre M. Léopold.

Toutefois, à la lumière de la preuve faite au procès, le défaut d'avoir expédié un préavis à M. Léopold a été jugé fatal pour les N. par le tribunal, du moins en ce qui concerne les travaux additionnels de remplacement de la fondation.

Seule une somme de 3 500 $ a été accordée aux N.

 

Le Journal de Montréal
4545, rue Frontenac, Montréal, H2H 2R7