Le droit du proprio: Une maison agée

«Est-il possible de vendre une maison ancestrale sans la garantie légale ?» écrit M. Léon P.. «Je possède une maison construite en 1903, qui compte dix-sept appartements. Je suis âgé et je m'apprête à la vendre.»

«Nous y vivons depuis vingt-neuf ans et l'avons toujours entretenue et améliorée (nouvelles cuisine et salle de bains, plomberie, électricité). Je trouve que ces problèmes de vice caché sont bien complexes et que cela donne des armes aux acheteurs qui ne sont pas toujours de bonne foi.»
 

La garantie légale

La meilleure réponse à la question de M. Léon P. se retrouve dans les articles mêmes du Code civil traitant de la garantie conventionnelle. Le Code civil énonce d'abord que «les parties peuvent, dans leur contrat (de vente), ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement», en précisant toutefois que «le vendeur ne peut en aucun cas se dégager de ses faits personnels», c'est-à-dire être exonéré des fautes qu'il peut avoir commises.

Justement, l'article suivant du Code civil stipule que «le vendeur ne peut exclure ou limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien». Cette dernière règle, précise le Code, «reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel».
 

Bonne ou mauvaise foi?   

En vertu des dispositions du Code civil, un vendeur serait donc en mesure de mettre sa maison en vente sans offrir la garantie légale aux acheteurs potentiels. Il s'agirait pour lui de trouver des acheteurs qui acceptent d'acheter l'immeuble sans être protégés par la garantie légale. Dans un tel cas, il est évident que l'acheteur devra se montrer très rigoureux dans l'examen du bâtiment pour tenter d'en déceler les défauts qui pourraient l'affecter, mais qui sont cachés même pour le vendeur.

De son côté, le vendeur a l'obligation d'informer l'acheteur potentiel de l'existence des défauts de son immeuble dont il a la connaissance. À noter que l'acheteur d'une maison centenaire ne peut pas s'attendre à ce que toutes les normes du code du bâtiment adoptées un siècle après aient été suivies lors de sa construction initiale.

 

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LE DROIT DU PROPRIO
a/s Me Pierre-Paul Beauchamp, avocat
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