Le droit du proprio : toiture qui coule

« Mon fils, écrit Mme Thérèse N., a acheté un duplex en 2004. "Tout l'extérieur était refait avec isolant, revêtement extérieur et une toiture plate avec une légère pente en tôle : tout pour ne pas avoir de trouble. Le logement du haut avait eu plusieurs rénovations. 

« Depuis cinq ans, cependant, la toiture a coulé à tous les ans. 

« Mon fils a fait venir des spécialistes à tous les ans et, à chaque fois, on pensait que le problème était réglé. Donc, les assureurs ne veulent plus l'assurer. 

Nouveau toit en pignon

« Donc le printemps prochain, mon fils prévoit refaire le toit au complet avec une couverture en pignon. Moi, sa mère, je crois que c'est un vice caché dont est responsable l'ancien proprio. Qu'en pensez- vous ? Peut-il demander à l'ancien proprio de venir constater les dégâts avec factures à l'appui depuis cinq ans et l'aviser que l'assureur ne veut plus l'assurer.

« Est-ce que l'ancien proprio pourrait payer une partie ou mon fils pourrait-il lui envoyer une mise en demeure? »

Dénonciation et mise en demeure nécessaires

Il convient de répondre à Mme Thérèse que la mise en oeuvre de la garantie du vendeur contre les défauts cachés de l'immeuble vendu exige le respect de certaines formalités, comme surtout l'envoi au vendeur d'un avis écrit de dénonciation des défauts cachés dans un délai raisonnable après leur découverte. 

Lorsque le vice apparaît graduellement, comme le fils de Mme N. pourrait le prétendre, le délai pour l'envoi de l'avis de dénonciation commence à courir /du jour où l'acheteur « a pu en soupçonner la gravité ou l'étendue ». 

Dans les deux cas, ce délai semble vraiment dépassé. D'autant plus que les travaux correctifs que l'acheteur a fait exécuter ont tous été effectués, de toute évidence, avant que le vendeur n'en soit mis au courant, ce qui prive ce dernier de toute possibilité de vérifier le bien-fondé de toute réclamation de l'acheteur en vertu de la garantie de qualité. En vertu des règles du Code civil, une mise en demeure de réparer doit, en règle générale, être envoyée au vendeur du bien avant l'exécution de travaux correctifs, afin de lui donner la chance de les faire s'il le désire, et à un moindre coût. 

Bruit continuel d'une machine

« Nous vous soumettons un problème devenu infernal ces derniers temps, écrit M. Hubert L.. Nous avons une maison au bord de la rivière (N...). Un endroit magnifique que nous habitons depuis 28 ans, L'été dernier, le propriétaire des terrains en face de la rivière a acheté une déchiqueteuse à bois. Cette machine peut fonctionner jusqu'à sept ou huit heures par jour et ce, les samedis et les dimanches inclusivement. 

« Nous devons subir les bruits stridents et agaçants jusque dans notre maison. La municipalité nous dit qu'elle a le dossier en main, mais il ne se passe rien de concret. 

« On nous dit que le propriétaire en question doit soumettre un plan pour contrer le bruit, mais on nous sert ces propos depuis des mois. »

Trouble de voisinage

L'inconvénient dont se plaint M. Hubert L., est-il permis de lui répondre, constitue un trouble de voisinage typique. Le Code civil énonce particulièrement qu' « aucun droit ne peut être exercé (...) d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi ». Cela signifie que le voisin, en vertu de son droit de propriété, a bien sûr, le droit d'exécuter certains travaux bruyants, mais pas d'une manière excessive pour les gens alentour. 

Le propriétaire des terrains en question commet une faute soit de négligence, soit d'insouciance pour ses voisins, dont M.L., à qui il cause des inconvénients anormaux et hors de l'ordinaire parce qu'ils sont continus et d'une durée excessive. 

Injonction ou dommages 

Dans un tel cas, le propriétaire "victime" a le loisir de demander une injonction au tribunal, pour que cesse le trouble, ou des dommagesintérêts ou les deux à la fois. 

Dans ce cas-ci, en n'oubliant pas que la municipalité a apparemment un mot à dire, il appartiendrait à M. L. de choisir quel recours serait le plus adéquat, le plus rapide et le moins coûteux pour lui. 
 

 

Le Journal de Montréal
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