Le droit du proprio : Problèmes multiples

« Nous avons fait l'acquisition d'une propriété en 2008, écrit M. David G., et depuis qu'on est là, les problèmes surgissent de partout. »

« Tout d'abord, le puits est tombé à sec la deuxième journée après qu'on en ait pris possession. »

« Il y a la fosse septique qui n'est pas réglementaire pour le nombre de chambres, le toit qui coule à plusieurs endroits, les salles de bains et la plomberie en piteux état, la céramique qui décolle, la glace qui se forme aux abords du toit et qui cause de l'infiltration d'eau, etc. »

Situation difficile 

« Cela fait plus d'un an qu'on a fait une demande de résiliation de la vente pour vices cachés. »

« La situation est devenue invivable. À titre d'exemple, je ne peux même pas faire la lessive à la maison de peur que la pompe qui envoie l'eau à la fosse septique ne fasse défaut, car la salle de lavage est au sous-sol. »

« Mes questionnements sont les suivants : Y a-t-il déjà eu une résiliation de vente pour vices cachés dans le passé et la Cour est-elle plus sévère face à un auto-constructeur? »

Résolution de la vente

Il convient de répondre à M. David G. que le Code civil prévoit spécifiquement la possibilité pour l'acheteur de réclamer la résolution de la vente que lorsque le bien acheté est affecté de vices cachés qui en « diminuent tellement son utilité » que l'acheteur ne l'aurait pas acheté. 

En vertu de la garantie de qualité à laquelle le vendeur est astreint, l'acheteur dispose de ce droit à la résolution de la vente, en même temps qu'il dispose de la faculté de réclamer une réduction du prix de la vente. 

Par contre, il faut comprendre que dans le cas d'une demande de résolution de la vente, l'acheteur a un fardeau de preuve beaucoup plus lourd que s'il ne réclame qu'une simple diminution de prix. 

Coûts de réparation énormes

Il faut que les vices cachés dont il se plaint soient d'une telle gravité que l'immeuble a perdu une grande partie de sa valeur et que les coûts des travaux de réparation sont considérables par rapport au montant du prix d'achat. 

La jurisprudence fait état d'un certain nombre de cas où les tribunaux ont jugé bon, à la lumière de la preuve, de résoudre des ventes d'immeubles. 

Que l'immeuble ait été construit par un constructeur professionnel ou par un auto-constructeur importe peu. Il s'agit pour le tribunal de déterminer si, eu égard aux éléments de preuve produits en cour, la gravité des vices cachés et la perte de l'utilité de l'immeuble imposent la résolution de la vente comme étant la meilleure solution du problème. 

Si la résolution de la vente n'est pas prononcée, le tribunal pourrait quand même, selon les circonstances, accorder à l'acheteur une diminution du prix de vente. 

Érection d'une clôture par le voisin

« Je suis propriétaire, écrit M. Sylvain L.. Mon voisin, nouvellement arrivé, a fait l'acquisition de sa parcelle récemment. »

« Il me propose de construire le mur en mitoyenneté. Pour cela, il m'adresse la photocopie d'un devis, avec des prix farfelus (exemple : un forfait pour le travail d'une minipelle à 1 000 $, alors que les travaux n'ont duré qu'une demi-journée et la location de ce matériel ne coûte que 400 $ la journée). »

« J'accepte oralement de participer à la construction sur modification de son devis. » 

« Entre-temps, il a fait monter la clôture non pas sur la limite des deux propriétés, mais en totalité sur sa propriété. »

« Quels peuvent être mes droits sur une telle clôture? Sachant que ma propriété n'est pas clôturée, peut-il m'obliger à participer aux frais de construction? »

Privative ou mitoyenne

La réponse qu'on peut donner aux interrogations de M. Sylvain L. est que le Code civil prévoit que « tout propriétaire peut clore son terrain à ses frais, l'entourer de murs, de fossés, de haies ou de toute autre clôture ». 

Partant de là, vu que la clôture érigée par le voisin n'a pas été érigée sur la ligne séparative, elle n'est donc pas mitoyenne et M. Sylvain L. n'a aucun droit sur elle. 

Par conséquent, son acceptation préalable de participer aux frais ne devrait pas s'appliquer à une telle clôture. 

 

Le Journal de Montréal
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