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Le droit du proprio: Le tuyau

Le droit du propriétaire: Le tuyau
© Photo: Shutterstock
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«J 'ai vendu ma maison par acte notarié l'an dernier, maison que j'avais fait bâtir par un constructeur en 2006», écrit M. Marcel D. «Par la suite, j'ai fait transformer le sous-sol en logement. On a passé trois hivers dans la maison à la suite de ces travaux.»

«J'ai reçu un appel des nouveaux propriétaires il y a un mois et demi pour me dire qu'ils ont eu un dégât d'eau au sous-sol. Un tuyau qui donne à l'extérieur pour y installer un boyau d'arrosage à jardin s'est rupturé.»

Fendu par le gel

«Ils m'ont dit que le tuyau n'avait pas la bonne pente et que le gel a fait fendre le tuyau.  De plus, ils laissaient la valve ouverte en filet d'eau à l'extérieur l'hiver pour que ça ne gèle pas, parce qu'il n'y a pas de valve à l'intérieur pour fermer l'eau. C'est leur plombier qui leur a dit de faire cela.»

«Le problème, c'est qu'ils disent avoir découvert ça en avril cette année et qu'ils m'appellent trois ou quatre mois après pour m’aviser que j’allais recevoir  une mise en demeure avec les photos du dégât d'eau.  En plus, tous les dégâts ont été réparés sans que j'aie été averti avant pour que j'aille les constater.»

Nécessité de pouvoir constater les dégâts

Il convient de répondre à M. Marcel D. que si l'acheteur a des droits en vertu de la garantie légale le vendeur a aussi des droits, comme celui de pouvoir se défendre en toute connaissance de cause.

«Dans un recours pour vices cachés», peut-on lire dans un jugement relativement récent, «l'acheteur est tenu, au sens du Code civil du Québec, de transmettre une dénonciation écrite (article 1739 du Code civil du Québec), ainsi qu'une mise en demeure conformément aux articles 1594 et suivants du Code civil du Québec.»

«La dénonciation du vice caché et la mise en demeure», souligne le tribunal, «ont des objectifs différents. La première vise à informer le vendeur de la présence du vice, tandis que la seconde lui fournit l'occasion d'y remédier.»

Infiltration d’eau au sous-sol

Dans cette autre affaire, les demandeurs (les acheteurs) réclamaient 7 000 $ pour vice caché à leur venderesse à la suite d'une infiltration d'eau au sous-sol.

Pour sa défense, la venderesse plaidait qu'elle avait été privée de la possibilité «de pouvoir constater ce qu'il en était, d'envoyer au besoin un expert dans ce domaine pour vérifier et constater l'état des lieux». Elle invoquait aussi qu'elle n'avait «jamais reçu d'estimation des travaux à effectuer, sauf lorsqu'elle a été avisée que les travaux avaient été exécutés et que les demandeurs (les acheteurs) lui réclamaient un montant en guise de compensation».

Experts privés de moyens

La venderesse en question a expliqué au tribunal qu'elle avait consulté des experts, «mais qu'ils ne pouvaient se prononcer du fait que les travaux avaient été exécutés». «Ils ne pouvaient pas», précisait-elle, «se fier uniquement aux photos des lieux qu'elle avait obtenues suite au dépôt des procédures aux petites créances.»

Jurisprudence

«Il est bien reconnu en jurisprudence», mentionne le tribunal dans le jugement rendu dans cette affaire, «que le défaut par l'acheteur de mettre en demeure son vendeur avant d'effectuer les travaux requis constitue une fin de non-recevoir, sauf situations exceptionnelles, telles que mesure d'urgence, renonciation, répudiation de toute responsabilité de la part du vendeur, etc.»

Dans cette affaire, le tribunal a considéré que la demande en justice des acheteurs devait être rejetée, notamment parce qu'ils avaient fait défaut d'envoyer à leur venderesse «une mise en demeure pertinente, appropriée et requise précédant à tout le moins l'exécution des travaux».

Dans le cas du problème soumis par M. Marcel D., il est permis de noter qu'il serait vraisemblablement en mesure de se défendre contre une poursuite éventuelle des acheteurs en invoquant qu'ils l'ont mis devant un fait accompli, ce qui l'a empêché de constater les dégâts allégués, de chercher quelle en était la cause et de quelle façon régler le problème à moindre coût s'il en était responsable.

 

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LE DROIT DU PROPRIO
a/s Me Pierre-Paul Beauchamp, avocat
4545, rue Frontenac, Montréal, H2H 2R7

 

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