Le droit du proprio: La lisière du voisin

«Voilà déjà une quinzaine d'années», écrit Mme Françoise G., «nous avions un fossé de ligne. Nous voulions le fermer, mais le voisin ne voulait pas payer. Nous nous sommes alors entendus que nous allions le faire à nos frais et que nous allions poser une haie de cèdres le long de la ligne à côté des tuyaux. Et que lorsqu'il vendrait son terrain, il allait nous vendre pour $500,00 la partie qui partait de la borne, de zéro à huit pieds de largeur, jusqu'au bout du terrain sur une longueur de 200 pieds.»

Absence d'un «papier»

«Nous voulions faire un papier, mais il refusait en disant que lorsqu'il vendrait, il allait nous aviser et faire ce qu'il fallait chez le notaire et que nous aurions seulement à le payer à ce moment-là. Ou alors, il nous vendait le terrain au complet si nous le désirions.

Mais voilà que notre charmant voisin a vendu son terrain (vacant), sans nous aviser. Que pouvons-nous faire, car nous avons toujours entretenu cette haie à nos frais et n'avons jamais reçu le moindre centime pendant toutes ces années. Notre haie mesure huit pieds de haut par cent pieds de long.»

Promesse verbale

Il convient de répondre à Mme Françoise G. qu'il n'est pas aisé de répondre à sa question avec certitude étant donné qu'il faut tenir compte de plusieurs notions pouvant venir soit à son aide, soit à l'aide du voisin. On pourrait d'abord signaler que le Code civil énonce que «le propriétaire ne peut être tenu de céder sa propriété, si ce n'est par voie d'expropriation faite suivant la loi pour une cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité».

Il va de soi que si le propriétaire en question promet formellement de vendre une partie de sa propriété, comme dans ce cas-ci, et qu'il omettait par la suite de le faire, il serait susceptible d'être considéré comme commettant une violation de contrat.

Preuve difficile

Si une telle preuve pouvait être faite, l'ex-propriétaire du terrain contigu pourrait en théorie peut-être être tenu responsable des dommages causés à Mme G. et son mari pour ne pas avoir respecté sa promesse. Cependant, tenter de démontrer qu'il y a eu une promesse sérieuse de la part de l'ancien voisin vu que son intention de s'engager à vendre la lisière de terrain concernée semble plutôt légère selon les renseignements fournis par Mme G., vu son refus de confirmer sa promesse de vente par un écrit.

D'autre part, il n'est pas déraisonnable de présumer que les travaux effectués par Mme G. et son mari en comblant le fossé, en y plantant une haie et en l'entretenant au cours des années ont pu conférer au terrain vacant en question une plus-value dont l'ex-propriétaire du terrain a profité lors de la vente.

Plus-value possible

On pourrait alors envisager l'hypothèse pour Mme G. de réclamer le remboursement de la plus-value apportée au terrain, mais ici encore les dispositions applicables du Code civil en matière d'accession ne paraissent pas la favoriser.

En effet, elle ne pourrait vraisemblablement pas être considérée comme un possesseur de bonne foi, mais plutôt seulement comme un détenteur précaire de la portion du terrain vacant qu'elle occupe et entretient depuis une quinzaine d'années.

 

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LE DROIT DU PROPRIO
a/s Me Pierre-Paul Beauchamp, avocat
4545, rue Frontenac, Montréal, H2H 2R7

 

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