Le droit du proprio: Immeuble s'enfonce

La question de Monsieur Philippe D.:

En août 2010, j'ai acheté un condo construit en 2004. Il y a quelques mois, j'ai appris qu'il y a des problèmes majeurs avec les fondations. Il semblerait que la roche utilisée sous la bâtisse est inadéquate et que l'immeuble s'enfonce dans le sol.

Le syndicat de copropriété a engagé une firme qui a confirmé ce problème et évalué les coûts de réparation à plus de 54 000 $ par unité de condo (nous sommes 12).

BATAILLE AVEC LE CONSTRUCTEUR 

Monsieur Philippe D. poursuit:

Il y a présentement une bataille avec le constructeur et même qu'une possibilité que le syndicat prenne une action légale, car le constructeur refuse d'assumer les réparations puisque la garantie de cinq ans est expirée. Bref, tout un cauchemar.

De mon côté, j'ai appris que les anciens propriétaires de mon unité étaient bien au courant de ce problème. Lors d'une visite, je leur ai demandé s'il y avait des problèmes quelconques dont je devrais être informé. 

Ils m'ont répondu qu'à part un petit dégât d'eau, il y a longtemps, il n'y avait eu aucun problème. 

Ils m'ont dit que le constructeur a fait les réparations nécessaires et que tout était beau depuis. 

J'ai aussi fait inspecter la propriété et le rapport d'inspection était beau. 

LE TAPIS S'IMBIBE D'EAU 

Monsieur Philippe D. ajoute:

Dans les 10 derniers mois, j'ai eu droit à deux dégâts d'eau exactement au même endroit où cela leur était arrivé. 

Lors de fortes pluies, l'eau s'infiltre de la cage d'escalier extérieure et coule dans une pièce de rangement au sous-sol. 

De plus, j'ai constaté que l'eau s'infiltre par le sol à un certain endroit. Le tapis s'imbibe d'eau, mais absolument rien ne coule au-dessus. 

Donc, l'eau vient d'en dessous. Il y a trois autres unités qui ont le même problème, en plus des conséquences du bâtiment qui s'enfonce. 

IMPOSSIBILITÉ DE VENDRE 

Toujours selon Philippe D.:

Je ne peux pas vendre ce condo dans l'état où il est. Je n'ai pas les montants astronomiques requis pour les réparations ni pour les frais d'une bataille judiciaire. 

Un ami m'a suggéré de faire annuler la vente de mon condo, car, sinon, je m'engage dans une grosse bataille judiciaire. 

Voici les questions qui me hantent : est-ce que je pourrais faire annuler la vente de ce condo ? Est-ce qu'il y a un délai pour ce faire, et quelle serait la marche à suivre ? 

Si c'est possible, dois-je le faire rapidement avant que des procédures judiciaires ne soient entamées contre le constructeur du condo ? Et quels seraient les frais associés à cette procédure ?

CIRCONSTANCES PRISES EN LIGNE DE COMPTE 

Il convient de répondre à M. Philippe D. que l'acheteur, protégé par la garantie légale de qualité à laquelle le vendeur est astreint en vertu du contrat de vente, dispose de deux recours s'il découvre des vices cachés dans l'immeuble vendu. 

Il peut d'une part réclamer des dommages et/ou une diminution du prix de vente équivalente aux coûts des travaux requis pour la réparation ou la correction. 

D'autre part, si le coût des réparations nécessaires est considérable par rapport au coût d'acquisition de l'immeuble, l'acheteur pourrait avoir plus de chances de réussite au cas où il demanderait l'annulation de la vente. 

LITIGE COÛTEUX 

Dans un cas comme dans l'autre, si le litige se rend à un procès, ce qui nécessite des déboursés importants, le tribunal tiendra compte de toutes les circonstances entourant la vente et la découverte des défauts cachés avant de rendre une décision. 

L'acheteur dispose d'un délai raisonnable pour expédier au vendeur un avis écrit de dénonciation des vices cachés. Le délai pour déposer une demande introductive d'instance est de trois ans à compter de la découverte des vices ou, s'il s'agit de vices qui se manifestent graduellement, de trois ans à compter du jour où il a pu en découvrir la gravité et l'étendue.