Le droit du proprio: Cotisations spéciales

«Nous sommes dans un domaine de 140 condos dont plusieurs bâtiments de 4, 6, 8, et 12 condos», écrit M. Normand L.. «Il y a cinq ans, nous avons refait la toiture et tous les copropriétaires ont dû payer une cotisation spéciale pour effectuer ces travaux. Pas de problème de ce côté-là, car je comprends que ce sont des travaux spéciaux. Par contre, depuis ce temps, à tous les ans, nous avons toujours des «cotisations spéciales» pour tout...Est-ce normal?»

«Nous payons quand même des frais de condo de 165 $ par mois et les travaux qui se font, c'est seulement de l'entretien (peinture des patios, peinture des bâtiments, etc.). Je me demande à quoi servent nos frais mensuels.»

Charges communes partagées

Il y aurait lieu de répondre à M. Normand L. qu'il aurait avantage à demander au conseil d'administration du syndicat de copropriété quelles sont les dépenses anticipées dans l'année qui auraient entraîné la fixation à 165 $ par mois le montant mensuel à payer par un certain nombre de copropriétaires.

À ce sujet, le Code civil énonce clairement que «chacun des copropriétaires contribue en proportion de la valeur relative de sa fraction aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance (...)».

Le syndicat est tenu de constituer le fonds de prévoyance en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes. Le fonds en question doit être uniquement affecté à ces réparations et remplacements.

Fonds insuffisants

À l'occasion de l'assemblée générale annuelle, le conseil d'administration prend soin d'exposer l'estimation des sommes nécessaires pour faire face aux dépenses prévisibles et après avoir consulté les copropriétaires, détermine la contribution de ces derniers aux charges communes et au fonds de prévoyance.

La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance doit être d'un minimum de 5 % de leurs frais de condo. Si l'administration du syndicat a fixé à cinq pour cent la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance, il peut ne pas être surprenant que le fonds soit insuffisant lorsque la nécessité de réparations majeures s'impose.

Stratégie pour maintenir les frais plus bas

En ce qui concerne les interrogations que se pose M. Normand L., il est permis d'imaginer que l'administration du syndicat des copropriétaires a choisi d'imposer des cotisations spéciales plus fréquemment comme stratégie pour ne pas être obligée d'augmenter les frais de condo mensuels. Si des copropriétaires étaient insatisfaits de cette façon de procéder, ils auraient l'occasion de le faire savoir au conseil d'administration lors des assemblées annuelles.
 

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LE DROIT DU PROPRIO
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