Le droit du proprio: Acheteur négligent?

 «Deux mois après l'acquisition de notre maison, achetée en juin et visitée en mars», écrit M. François T., «nous avons remarqué que la toilette du sous-sol ne se drainait toujours pas bien, de même que celle du haut. Une dizaine de jours plus tard, de mauvaises odeurs et des dizaines de bébés-mouches ont fait leur apparition dans la maison.

Devant l'odeur persistante, j'ai défait le plancher dans l'une des pièces du sous-sol, pour découvrir un deuxième drain de plancher sur la même ligne, sans clapet de non-retour et un refoulement de détritus. Lorsque nous avons consulté le plombier pour le problème d'écoulement des toilettes, il a fait une inspection par caméra du drain d'égout. Cette inspection révèle que le drain était dédoublé, fait commun de ce matériau utilisé dans les années de construction de la maison, et obstruait le drain à 80 %.»
   

Racines d'un érable

«De plus, en d'autres endroits, c'était des accumulations de racines de l'érable situé devant la maison qui obstruaient le drain. Il s'agit de notre première propriété. Elle a été visitée et inspectée à deux reprises par des amis expérimentés. Ils sont allés partout, même dans le grenier. Cependant, nous n'avons pas engagé d'inspecteur.

Peut-on dire qu'il y a eu négligence de notre part, en ne faisant pas passer une caméra dans le drain d'égout ? Peut-on considérer que ce tuyau, ainsi que le drain de plancher sans clapet de non-retour, dissimulé sous un plancher de bois, sont des vices cachés ?»
   

20 000 $ de travaux

«Il y a eu pour plus de 20 000 $ de réparations, incluant le changement du drain. Mon assurance nous a remboursé 10 000 $. Dès la découverte du tuyau endommagé et du drain de plancher caché, nous avons fait parvenir une mise en demeure au vendeur afin qu'il vienne constater les dégâts.

Il a refusé en disant de régler ça avec ses assurances, qu'il avait acheté la maison dans cet état quatre ans auparavant et qu'il n'avait pas construit ce plancher. Cette maison a été vendue avec une garantie légale. S'applique-t-elle au drain d'égout ? Nous voulons poursuivre aux petites créances pour la somme de 7 000 $ afin de couvrir le montant que les assurances n'ont pas payé. Avons-nous des chances de réussite ?»
   

Acheteur prudent et diligent

Il y a lieu de répondre à M. François T. que l'obligation de l'acheteur avant la vente, selon en matière de garantie légale, consiste à agir en acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Autrement dit, dans la majorité des cas, pour qu'un vice puisse être considéré comme étant caché, il faut qu'un acheteur prudent et diligent procédant à un examen normal et sommaire de l'immeuble ne soit pas en mesure d'en constater l'existence.

Ce ne serait que dans des cas particuliers, comme par exemple, lors d'achat de maisons centenaires ou lorsqu'il existe certains signes d'usure anormale d'un élément de l'immeuble, que l'on pourrait reprocher à l'acheteur de ne pas avoir fait un examen plus approfondi ou de ne pas avoir retenu les services d'un spécialiste.

«Un examen visuel des principaux éléments constitutifs de l'extérieur et de l'intérieur» est généralement ce que les tribunaux considéreraient comme étant un examen normal de l'immeuble. L'acheteur, sauf exception, n'est pas tenu de vérifier toutes les parties de l'immeuble en détail et encore moins de se mettre à ouvrir les murs, les planchers et les fondations.
   

 Jurisprudence volumineuse

Il existe un grand nombre d'arrêts de jurisprudence relatifs à l'application de la garantie légale. Dans un cas particulier, par exemple, le tribunal a estimé que «l'acheteur potentiel qui visite une maison dont le sous-sol sent l'humidité fait preuve de négligence s'il ne procède pas à un examen plus attentif du bien».

Dans cette affaire, le tribunal a quand même noté que l'achat d'une maison d'une trentaine d'années n'exigeait pas de l'acheteur «une plus grande prudence ou une plus grande diligence que s'il achetait une maison neuve».

En conclusion, on pourrait présumer que s'il entame une action en dommages ou en diminution de prix contre son vendeur sur la base de la garantie légale, M. François T. aurait des chances de gagner sa cause, d'autant plus que les déficiences des systèmes d'égout sont généralement considérées dans la jurisprudence comme étant des vices cachés.

 

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LE DROIT DU PROPRIO
a/s Me Pierre-Paul Beauchamp, avocat
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