Incommodé par un ventilateur du garage

« J 'habite dans une copropriété de 20 condos, écrit M. Normand D.

« Un nouveau propriétaire a déposé une plainte au syndicat à l'effet que c'était impossible de dormir dans cette unité à cause du bruit de la fournaise au gaz qui sert à chauffer une dalle de béton à la sortie du garage.

« Et aussi à cause d'un appareil de ventilation qui sert à évacuer le monoxyde de carbone causé par les allées et venues des véhicules qui entrent et sortent du garage.

« Il est à noter que le premier propriétaire de cette unité l'a habitée pendant sept ans sans se plaindre de la situation.

Insonorisation d'une partie du plafond

« Lors d'une assemblée spéciale, j'ai demandé au syndicat de faire faire à une entreprise spécialisée une expertise sur le bruit de ces appareils pour vérifier leur conformité, ce qui a été fait.

« Dans le but d'accommoder ce copropriétaire, qui n'habite pas cette unité, mais la loue, le syndicat a décidé de faire insonoriser une partie du plafond du garage en soufflant à pression de la cellulose au coût de 3 000 $.

« Ma question est la suivante : le mode de paiement utilisé, à savoir que le montant de la dépense sera puisé à même le fonds de prévoyance et non remboursé, une méthode à laquelle nous sommes opposés, quelques propriétaires et moi.

Cotisation spéciale suggérée

« Nous proposons plutôt une cotisation spéciale.

« Le syndicat a-t-il le droit d'agir ainsi, même si ce n'est pas une réparation d'une partie commune planifiée depuis longtemps, comme le changement des balcons, fenêtres, portes et tous appareils de chauffage ou autres sur une période de 10, 20 ou 30 ans pour lequel le fonds de prévoyance est constitué ?

« Selon moi, c'est une amélioration à une partie commune. Il est clair qu'il ne peut puiser dans le fonds de prévoyance. »

Réparations majeures et remplacement des parties communes

Il y a lieu de répondre à M. Normand D. que son opinion semble valable.

Le Code civil énonce ce qui suit en ce qui concerne le fonds de prévoyance : « Le syndicat constitue en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat. »

À la lumière de cette disposition, si la question était soumise à un tribunal compétent, il est difficile de voir comment une réparation ou amélioration comme celle qui est décrite par M. P. aurait bien des chances d'être interprétée comme étant une réparation majeure ou comme étant le remplacement d'une composante de l'immeuble.

Même si une réparation d'entretien usuel coûtait cher ou très cher, elle ne devrait pas, en principe, être assumée à même le fonds de prévoyance.

L'assemblée et le tribunal

Quoi qu'il en soit, les copropriétaires insatisfaits d'une décision du conseil d'administration ont toujours le loisir de faire valoir leur opinion lors d'une assemblée générale en faisant inscrire le problème à l'ordre du jour.

D'autre part, si l'assemblée générale votait en majorité en faveur du point de vue du conseil d'administration du syndicat, qui est de puiser dans le fonds de prévoyance, les copropriétaires opposants pourraient en théorie contester la décision.

Le Code civil énonce que « tout copropriétaire peut demander au tribunal d'annuler une décision de l'assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits... »

La requête, précise le Code, doit être intentée dans les 60 jours de la date de l'assemblée, et cela sous peine de déchéance. 

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