Foyer non conforme lors de la vente

« Mon fils, qui a vendu son condo il y a deux ans, écrit Mme Madeleine C., a reçu une mise en demeure pour vice caché à propos d'un défaut majeur de construction concernant les foyers, disant qu'ils n'étaient pas conformes à la loi.

« Selon la mise en demeure, c'est le syndicat des copropriétaires qui aurait avisé l'acheteur de ce vice.

« Mon fils a vendu par l'intermédiaire d'une agence immobilière et dans le texte de l'inscription, dans la liste des biens inclus, il était écrit, entre autres, « foyer », le tout sans garantie légale de qualité.

Condition : conformité

« Lors de la transaction, l'offre d'achat indiquait comme condition, entre autres : fournir un avis de conformité du foyer.

« Il a rempli toutes les conditions, sauf celle-là parce qu'il n'avait pas d'avis de conformité et, malgré cela, le courtier de l'acheteur a finalisé la vente en fournissant un avis de réalisation des conditions, en disant spécifiquement que toutes les conditions étaient remplies, ce qui laissait présumer que l'acheteur laissait tomber deux conditions et décidait d'acheter quand même.

« Ces conditions étaient que mon fils n'avait pas fourni de certificat de conformité du foyer et que l'acheteur se désistait de son droit de faire expertiser le condominium comme condition à l'achat du condo.

Travaux déjà faits

« La mise en demeure qu'il a reçue indique, entre autres, que les réparations majeures ont déjà été effectuées au coût de 40 000 $ pour 12 copropriétaires et qu'il est tenu responsable de payer sa part, pour le vice caché, de 3 333,33 $.

« Par contre, les travaux ont déjà été effectués sans que mon fils en ait été informé au préalable, le laissant devant le fait accompli.

« Quelles sont ses chances dans ce dossier? »

Argument sérieux

Il y a lieu de répondre à Mme Madeleine C. que son fils pourrait invoquer certains faits en sa faveur en cas de procès.

Mentionnons en particulier que le fait par l'acheteur d'avoir dénoncé le vice seulement une fois que tous les travaux ont été achevés pourrait nuire fortement à sa réclamation.

En général, le tribunal peut considérer comme étant fatal pour le demandeur le fait de ne pas avoir donné l'occasion au vendeur défendeur d'inspecter les lieux seul ou avec l'aide d'un spécialiste et de ne pas lui permettre non plus de voir si la réparation ne pourrait pas être faite à meilleur prix.

Existence ou non de la garantie légale

D'autre part, il faudrait savoir si la vente a été faite avec ou sans la garantie légale. Mme C. mentionne que l'inscription de l'agence d'im-meubles indiquait qu'elle n'était pas offerte par le vendeur.

Cependant, c'est l'acte de vente qui doit indiquer si la vente est faite ou non avec cette garantie.

Il faut comprendre que l'acheteur serait malvenu de poursuivre le vendeur si ce dernier n'a aucune obligation en cas de manifestation de vices cachés.

Absence de renonciation à la garantie légale

Par contre, il y a un point intéressant à souligner : c'est qu'en acceptant de procéder à l'achat du condo même si le vendeur ne fournissait pas un avis de conformité du foyer, l'acheteur ne renonçait pas nécessairement à son droit de poursuivre le vendeur si le foyer n'était pas fonctionnel.

Le fait de laisser tomber la condition de fourniture d'un certificat de conformité ne fait que lui faire perdre son droit de demander l'annulation de la vente de l'immeuble, demande qui serait de toute façon rejetée parce que le vice allégué est trop peu considérable par rapport au prix de vente.

Pour ce qui est de l'omission par l'acheteur de faire inspecter l'immeuble, elle n'a probablement pas d'importance dans ce cas-ci vu que le condo acheté n'est pas une maison ancienne ou d'un âge avancé et que l'acheteur n'a pas l'obligation de faire procéder à une telle inspection pré-achat.

Cela étant dit, il appartiendra au tribunal de déterminer, selon les circonstances, qui a tort et qui a raison si l'affaire se rendait à procès. 

Le Journal de Montréal
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