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Buée dans les vitres thermos de condos

JDM - Le droit du propriétaire : de la buée dans les vitres thermos de condos
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« Depuis 2002, écrit Mme Mélissa M., mon conjoint et moi sommes propriétaires d'un condominium. »

« L'édifice compte 40 condos, et c'est un édifice neuf. Les fenêtres thermos sont toutes enjolivées par des carrelages en laiton. »

« Malheureusement, au bout de quelques années (environ trois ans) de la buée s'est introduite entre les thermos. L'entrepreneur responsable de la fenestration a respecté le délai de la garantie d'une durée de cinq ans. »

« Il a remplacé les vitres endommagées que le syndicat de copropriété lui demandait de remettre à neuf. »

« Les vitres remplacées sont intactes, mais les vitres originelles (celles du début de la construction) ont subi la même infiltration de buée au cours des années. »

Injection de gaz ou remplacement

« Le syndicat a choisi un autre entrepreneur pour continuer les réparations. Celui-ci offre une garantie de 15 ans sur l'étanchéité de ses thermos. Or, celle-ci apparaît dans le haut des vitres. »

« Trois entrepreneurs ont été consultés : ceux-ci refusaient de réparer les vitres par injection de gaz. Il faut remplacer les vitres, disaient- ils. »

« Mes questions sont les suivantes : Nous savons que les fenêtres sont dans des espaces privatifs à usage restreint, mais comment classer ces dépenses ? »

Payer ou non avec le fonds de prévoyance ?

« Doit-on payer avec le fonds de l'entretien quotidien ou le fonds de prévoyance, ou demander à chaque propriétaire d'assumer ses propres dépenses tout en respectant le cachet originel ? »

« Pour le moment, les dépenses ont été assumées par le fonds de prévoyance. Elles s'élèvent à quelques milliers de dollars. »

« L'association de copropriétaires dont nous sommes membres donne raison au syndicat, mais une autre association affirme que le syndicat fait de l'entretien en remplaçant la vitrerie. Qui a raison ? »

Réparations majeures et remplacement des composantes

Il y a lieu de répondre à Mme Mélissa M. qu'il n'est pas possible de fournir une réponse exacte à sa question pour la bonne raison que de bons arguments peuvent être invoqués en faveur de l'une ou de l'autre des solutions qu'elle propose.

En ce qui concerne le fonds de prévoyance, il faut noter que chaque année, lors de la préparation du budget, le conseil d'administration du syndicat des copropriétaires est appelé à évaluer le coût des réparations majeures et le coût de remplacement des parties communes.

Les montants versés et accumulés dans ce fonds doivent donc éventuellement servir uniquement à couvrir des dépenses encourues à ces fins.

La question de Mme M. conduit à se demander si la dépense relative au remplacement des fenêtres se rapporte à une réparation majeure ou au remplacement d'une composante de l'immeuble.

En fait, si la dépense n'est pas trop élevée, il s'agirait aussi de se demander si elle ne pourrait pas être plus commodément assumée par le fonds de l'entretien quotidien.

 

Soumettez vos questions:
pierrepaulbeauc@hotmail.com

LE DROIT DU PROPRIO
a/s Me Pierre-Paul Beauchamp, avocat
Le Journal de Montréal 4545, rue Frontenac, Montréal, H2H 2R7

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