Aucune trace de dégât d'eau

« Depuis quelques jours, écrit M. Simon J., je recherche de l'information concernant mon cas de vice caché, mais je trouve toujours de l'information contradictoire. »

« J'ai acheté une maison sans garantie légale et aux risques et périls de l'acheteur. »

« Deux mois après l'achat de la maison, le toit coule; 6 000 $ de dommages. Après inspection, il semblait évident que le problème était connu du vendeur. »

« Par chance, l'entrepreneur que j'ai fait venir pour évaluer les dommages m'a fait savoir qu'il était déjà venu faire une soumission à cette même adresse pour le même problème et, évidemment, les réparations n'ont pas été effectuées par le vendeur. »

Problème de toiture déclaré à l'assureur

« Il y a aussi un rapport d'assurance qui existe, car l'ancien proprio avait déclaré le tout aux assurances. Tout cela s'est produit deux ans avant l'achat de la maison. »

« L'ancien propriétaire a rempli une déclaration du vendeur sans mentionner le problème du toit. Aucune mention dans le rapport. La toiture, selon le rapport, avait été refaite à neuf en 2005. »

« Est-ce que j'ai un recours ? J'aimerais également ajouter que lors de la visite de la maison, il n'y avait aucune trace apparente de dégâts d'eau, de moisissure, d'humidité qui aurait pu nous indiquer un problème. »

« La pièce qui avait été affectée avait été complètement rénovée et peinturée à neuf. »

Vente par un vendeur non professionnel

Il convient de répondre à M. Simon J. que son vendeur semble, de toute évidence, avoir cherché à le tromper en omettant de lui révéler l'existence d'un problème important d'infiltration d'eau par le toit.

Ce même vendeur lui a caché les déficiences de la toiture et la survenance de dégâts d'eau dans la pièce qui a été rénovée de façon à l'inciter à accepter que la vente de la maison soit faite sans garantie légale et à ses risques et périls, et de façon aussi à ce que ledit vendeur soit à l'abri de toute réclamation ou poursuite pour vice caché de la part de l'acheteur.

Les informations contradictoires que mentionne M. Simon J. se rapportent sans aucun doute à l'application de l'article 1733 du Code civil qui se lit comme suit :

« Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. »

« Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur professionnel. »

Acheteur induit en erreur

À première vue, comme la personne qui a vendu à M. Simon J. n'est pas un vendeur professionnel, cela semblerait signifier qu'il n'avait pas l'obligation de lui révéler les déficiences de la toiture.

Par contre, d'autres dispositions du Code civil viennent tempérer l'absolutisme apparent de cette exception pour le vendeur non professionnel.

En effet, comme on le lit dans une décision récente, « au contraire du vendeur professionnel, le vendeur non professionnel (...) peut exclure sa responsabilité même s'il n'a pas révélé ou ne pouvait ignorer les vices affectant la qualité du bien ».

« Bien sûr, cela n'empêche pas les règles contractuelles ordinaires de s'appliquer et l'on peut penser que l'acheteur d'un bien pourrait, si le vendeur non professionnel lui a délibérément caché l'existence d'un vice important, invoquer l'erreur, erreur provoquée par le dol de l'autre partie et obtenir l'annulation de la clause (ou celle de la vente) pour ce motif. »

Le mot « dol » utilisé dans le jugement est un terme juridique signifiant « manoeuvre frauduleuse destinée à tromper ».

Selon le Code civil, « l'erreur vicie le consentement des parties ou de l'une d'entre elle lorsqu'elle porte (...) sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. »

Une question de faute intentionnelle

D'autre part, il importe de mentionner une autre disposition du Code civil énonçant qu'une personne ne peut exclure ou limiter sa responsabilité pour le préjudice matériel causé à autrui par une faute intentionnelle ou une faute lourde (...).

On serait donc porté à croire que, dans le cas présent, en cachant à M. J. les déficiences du toit, le vendeur aurait commis une faute intentionnelle en vue de lui faire acheter l'immeuble sans garantie légale, à ses risques et périls et, surtout, à un coût moindre que celui qu'il aurait offert s'il avait connu le véritable état de la toiture.

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LE DROIT DU PROPRIO
a/s Me Pierre-Paul Beauchamp, avocat
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